“사돈한테 빌려 집 사” 대충 답하면, 사돈에 팔촌까지 털려

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“사돈한테 빌려 집 사” 대충 답하면, 사돈에 팔촌까지 털려

소백산( 小白山)
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             “사돈한테 빌려 집 사” 대충 답하면, 사돈에 팔촌까지 털려


        

3월 시행 주택자금조달계획서 써보니…“사실상 주택거래허가제와 비슷”

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무슨 돈으로 집을 샀는가? 정부가 묻는다. 집을 산 매수자는 이 물음에 답해야 한다. 얼렁뚱땅, 어물쩍 넘어갈 생각은 접어둬야 할 것 같다. 무심코 답을 했다가 입증하지 못하면 세금 폭탄을 맞을 수 있다. ‘사돈이 빌려줬다고 하면 되겠지’라는 막연한 기대감은, 사돈에 팔촌까지 탈탈 털리게 할 수 있으니 애초에 갖지 않는 게 좋겠다. 이르면 3월 시행하는 새 주택자금조달계획서 얘기다. 
   
# 자금조달계획서는 말 그대로 주택 매입 자금을 어디서 마련했는지 밝히는 것이다. 집을 산 직후 각 지방자치단체(지자체)에 내는데, 지자체는 불법 자금 등은 없는지 살핀다. 그런데 지금은 자금조달계획서 제출 대상이 많지 않다. 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 사는 사람만 낸다. 작성 내용도 그다지 구체적이지 않다.

하지만 3월부터는 확 바뀐다. 사실상 서울·수도권은 물론 부산·대구·대전·광주 등 대도시 주택을 산다면 자금조달계획서를 내야 한다. 투기과열지구 9억원 이상의 주택을 살 때는 조달 계획을 ‘증빙’할 서류도 반드시 내야 한다. 증빙 서류를 제출하지 않거나 허위로 신고하면 최대 3000만원의 과태료를 물어야 한다. 국토교통부는 최근 이런 내용의 ‘부동산 거래신고 등에 관련한 법률’ 시행령·시행규칙을 입법 예고했다. 명확한 자금 출처 없이 집을 사면 세무조사까지 당할 수 있으므로 주택 매수 심리가 얼어붙을 것으로 전문가들은 내다본다.
  
바뀌는 자금조달계획서를 가상으로 미리 써봤다. 지금의 자금조달계획서가 ‘돈을 어디서 구했느냐’라고 묻는 정도라면, 바뀌는 자금조달계획서는 여기에 추가로 ‘누구에게’ ‘어떻게’ 등까지 묻는다. 예컨대 증여·상속으로 조달한다고 한다면, 지금은 단순히 증여·상속금액만 밝히는 수준이지만, 앞으로는 부부나 직계존비속 등 누구로부터 얼마나 받았는지도 상세히 적어야 한다. 별거 아니네 할 수 있지만, 이 같은 구분은 내야 할 세금에서 상당한 차이를 보인다.

기자가 6억원을 증여로 조달한다고 가정해보자. 부부 간 증여라면 기자는 증여세를 내지 않아도 된다. 부부는 6억원까지 증여세가 면제되기 때문이다. 그런데 부친에게 증여 받은 것이라면 5000만원(면제한도)을 제외한 5억5000만원에 대해 증여세를 내고, 납부영수증을 챙겨둬야 한다. 지자체가 자금조달계획서 만으로도 기자가 증여세 부과 대상인지 아닌지를 쉽게 알 수 있는 것이다. 
  

▲ 그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr

 
이뿐만 아니다. ‘현금 등’으로 뭉뚱그려 기재하고 있는 현금 및 현금성 자산(기타현금)은 하나하나 구체적으로 적어야 한다. 예컨대 현금이 1억원이고, 기타현금이 1억원이라면 이를 각각 기재하고, 기타현금이 금인지 비트코인인지도 밝혀야 한다. 금이라면 매도한 곳에서 매도 확인증도 미리 받아둬야 할 것 같다. 증빙 서류 의무 대상이 아니어도 지자체가 추후 요구할 수 있기 때문이다.

대출 항목은, 기존 대출을 모두 적어야 한다. 기존 대출이 사업자대출인지 주택담보대출(매수 주택 외 다른 주택)인지도 구분해야 하고, 마이너스통장 등 신용대출이 있으면 이 역시 적어야 한다. 자금조달계획서만 봐도 입주 여부와 관계 없이 기자가 실수요인지, 투자수요(정부는 투기수요라고 본다)인지 금방 알 수 있을 것 같다.
  
이렇게 마련한 자금을 ‘어떻게’ 건네줄 것인지도 설명해야 한다. 계좌이체를 할 것인지, 현금으로 지급할 것인지 밝혀야 한다. 만약 현금으로 건넸다면 ‘왜 굳이 힘들게 돈뭉치를 가져가야 했는지’까지 적어야 한다. 기록에 남지 않는 현금 거래까지 빠짐없이 확인하겠다는 것이다.

국토부 관계자는 “최근 자금조달계획서 조사 과정에서 불법 증여 사례 등이 적잖이 적발된 만큼 탈법 소지가 많은 부분에 대해 자세하게 소명하도록 한 것”이라고 말했다. 투기과열지구에서 9억원 이상 주택을 살 때는 ‘증빙 서류’까지 의무적으로 첨부해야 한다.  
  
지금은 자금조달계획서만 제출하면 지자체가 추가 검증이 필요하다고 판단할 때만 신고인(주택 매수자)에게 증빙 서류를 요청한다. 예·적금으로 자금을 조달한다면 예금잔액증명서와 잔고증명서를, 주식을 팔았다면 주식거래내역서(잔고증명서)를, 증여를 받았다면 증여세 신고서, 납세증명서 등을 제출해야 한다.  
   
# 잔액·잔고증명서는 인터넷뱅킹으로도 가능하다고 하는데, 도통 찾을 수가 없어 가까운 지점을 방문했다. 잔액·잔고증명서를 떼면 24시간 동안 입·출금이 금지된다는 점은 감안해야 할 것 같다. 주식을 팔았다면 증권사로 거래내역서·잔고증명서를 요청해 받아야 한다. 증권사마다 다를 수 있지만 기자가 쓰는 K증권은 팩스나 우편, 이메일 모두 가능했다.
  
이 같은 자금조달계획서 강화는 불법 자금이나 탈세를 막는 차원에서 방향성은 맞지만, 시장에서는 사실상 주택거래허가제 역할을 할 것으로 우려하고 있다. 주택거래허가제는 정부 허가를 받아야만 주택을 사고 팔 수 있도록 하는 제도로, 2003년 노무현 정부가 도입하려다 위헌 논란에 부딪혀 무산된 바 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “바뀌는 자금조달계획서는 개인 금융 정보가 고스란히 노출되므로 사실상 주택거래허가제와 비슷한 효과를 낼 것”이라고 말했다. 한 부동산 전문 세무사도 “현금이 많다고 하면 세무조사 대상이 될 수 있고, 다른 담보·신용대출이 많다고 하면 투기꾼으로 몰아 매수자를 압박할 여지가 있다”며 “서울 강남 등지에선 사실상 주택거래허가제 역할을 할 반시장적 규제”라고 비판했다. 
  

집값 뛰면 주택담보대출 요건 강화, 보유세 인상 가능성


문재인 대통령이 14일 청와대에서 열린 신년 기자회견에서 “(부동산) 대책이 시효를 다했다고 판단되면 더욱 강력한 대책을 끊임없이 내놓을 것”이라고 언급해 언제든 추가 부동산 대책이 나올 수 있음을 시사했다. 정부의 부동산 안정화 정책 목표는 ‘현상 유지’가 아닌 ‘취임 초(2017년 5월) 수준’이라는 점도 밝혔다. 취임 초 수준이라면 지금보다 집값이 20~30% 하락해야 한다는 얘기다. 때문에 시장에선 18차례 부동산 대책에도 집값이 꿈틀거리면 또 다시 파격적인 대책이 나올 것으로 보고 있다.
  
추가 대책이 나온다면 우선 주택담보인정비율(LTV) 규제를 강화하거나 주택담보대출을 금지하는 주택 가격 구간을 6억원으로 낮추는 식으로 대응할 수 있다. 정부는 지난해 12·16 대책을 통해 시가 9억원 이상 주택에 대해 9억원 초과분의 LTV를 40%에서 20%로 낮추고, 15억원 초과 주택에 대해선 주택담보대출을 금지한 바 있다.

따라서 시장에선 12·16 대책에서 제외된 9억원 이하 주택에 대해서도 추가 규제를 하거나, 주택담보대출 금지 대상을 9억원으로 끌어 내릴 가능성을 크게 본다. 더불어 투기지역·투기과열지구의 LTV를 현재 40%에서 더 낮추는 것도 예상할 수 있다.
  
부동산 대책의 단골이 된 종합부동산세 등 보유세는 앞으로도 계속 강화할 전망이다. 문 대통령도 이날 회견에서 “앞선 대책에서 종합부동산세율을 인상했고, 주택 공시가격 현실화를 통해 사실상 보유세를 인상하고 있다”고 설명했다. 전·월세상한제 및 계약갱신청구권 역시 도입을 추진할 가능성이 있다. 문 대통령의 대선 공약인 데다 최근 서울을 중심으로 전·월세 시장이 심상찮기 때문이다. 청와대 정무수석이 주택거래허가제까지 거론했지만 실현 가능성은 작아 보인다.
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