공시지가 (公示地価)는 법령에 따라 국가 기관 등에 의해 정기적으로 평가되는 공적 지가 중 개별 지점 적정한 가격이 일반인에게 공개되는 것으로, 한국에서는 건설교통부가 토지의 가격을 조사하여 지가 공시법의 공시 가격을 가리킨다. 대한민국의 법률인 부동산 가격공시 및 감정 평가에 관한 법률에 따라 공시지가를 조사 평가한다(전문개정 2005. 1. 14, 법률 제7335).




 

개요

공시지가 제도는 토지의 재로서의 성질의 특수성은 토지의 재로서의 성질, 이에 관련하여 현실의 거래에서 정보의 비대칭 성 (영어 : information asymmetry, 거래 당사자가 가지는 정보 격차) 등을 포함한 특수 거래 상황을 볼 수 있는 깊이 관련되어있다. 한국의 경우 개인 정보 보호 및 비밀 유지에 대한 우려와 현실의 거래 가격 상태에 대한 우려 (적정한 가격을 형성하는 시장을 갖는 어려움) 등에서 토지의 거래 가격 정보의 공개가 진행되지 않고, 감정 평가 방법에 의해 구해진 적정 가격을 공시하는 지표로 하는 제도가 정비 된 역사가 있다. 한국에서는 일본어와 같은 '공시 지역가격"(공시지가)라는 명칭으로 거의 동등한 제도로 존재하고 있다. 원래 각 부처가 개별적으로 땅값을 조사 결정한 것을, 국토 교통부 (일본 국토 교통성에 해당)로 일원화 한 것이다. 전술 한 바 있으며, 일본과 달리 국세 지방세를 막론하고 부동산에 관련된 세금이 공시지가를 기준으로 산출된다.

국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들한테 의뢰하여 평가하는 것이다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문이다.

 

대한민국에는 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정한다. 그리고 71일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는 게 보통이다.

공시지가의 건물 버전으로 공시가격이 있다. 사실상 공시지가와 같이 평가한다. 표준단독주택, 개별단독주택, 공동주택 공시가격을 공시지가 조사할 때 같이 조사한다.

공시지가 대신 부동산 거래할 때 실제로 거래한 금액은 실거래가라고 한다.

국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들한테 의뢰하여 평가하는 것이다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문이다.




 

토지의 재로서의 성질

특히 개별성과 용도의 다양성을 들 수 있다. 또한 법령은 토지와 건물을 별개의 부동산 ()로 자리 매김 토지와 그 위에 건물을 일체로 거래하는 경우에도 소비세 등 과세의 필요에서 토지와 건물의 붕괴 가격이 계약 위에 나타나는 경우가 많다 것도 배경으로 꼽힌다.

 

타국에서 정보 공개

등기시 거래 가격을 등기 사항으로 하는 등, 부동산 거래 가격 정보를 확보하고 공개하고 있는 국가들도 있다 ( 영국 , 프랑스 , 호주 , 홍콩 , 싱가폴 등)

 

지가 공시법의 공시지가

본 항목은 지가 공시 법 공시지가의 역사, 사회적 입지를 중심으로 설명한다.

 

"일반 토지의 거래 가격에 대한 지표를 제공하고, 공공용지의 취득 가격 ( 보상금 ) 산정의 기준이 되며 국토 이용 계획법에 근거하는 토지 거래 규제의 토지 가격 산정의 기준이 되는 등이 적정한지가 형성에 기여하는 것을 목적으로 토지 감정위원회가 매년 1 회 표준 토지에 대한 정상적인 가격을 일반인들에게 나타내 할 것 " 로 자리 매김 한다. 공적지가에는 과세를 목적으로 하는 것이 많아 보이지만 공시지가는 직접적으로는 과세를 목적으로 하는 것은 아니다.

공시 가격은 표준 토지의 공터로 "정상적인 가격" 이며, 단가 ( / 평방 미터 )로 표시된다.

대상이 되는 것은, 도시 계획 구역 외의 토지 거래가 상당 정도 예상되는 것으로서 국토교통부령으로 정하는 지역이다.




 

가격 산정

대상이 된 토지의 [[m2]] 당 가격으로 나타내게 된다.

 

가격 산정 기준일

공시지가의 가격 산정 기준일은 원칙적으로 당해년도 11일부터 가격 산정이 시작되는데, 대한민국 국토해양부 장관은 공시 기준일을 변경할 수 있다. 2000년부터 공시지가 조사를 매년 실시하지 않게 하고, 가격 변동이 거의 없는 지역은 수년에 1번씩만 조사한다.

 

조사 대상

공시지가 조사 대상은 두가지로 나뉘게 된다.

 

표준지 공시지가

대한민국 전국의 토지 중, 그 지역을 잘 대표할 수 있는 토지를 골라 표준지 공시지가를 산정하게 된다. 여기서의 표준지 공시지가는 개별지 공시지가와 토지 보상금의 기준자료가 되게 된다. 표준지 공시지가는 감정 평가사에게 조사, 감정을 의뢰하게 된다. 감정 평가사는 토지 소유자와 관계 관청의 의견을 듣고 감정, 평가 하게 되며, 각 관계 관청의 토지 평가 위원회와 중앙 토지 평가 위원회의 심의, 토론을 거쳐 공시한다.

 

개별지 공시지가

개별지 공시지가는 표준지 공시지가와 다르게 모든 토지의 공시지가를 산정하는 제도로, 세금을 산정하는 기초자료로 활용된다. 열람은 해당 토지가 속한 시··구에서 가능하며 이의가 있는 토지 소유자와 이해 관계자는 개별지 공시지가를 공시한 날로부터 30일 이내에 대한민국 국토해양부에 이의를 신청할 수 있다.



 

논란

2019년 발표될 공시지가에서 고가지들이 전부 100%씩 인상되어 논란이 생겼다. 한국감정원과 감정평가사들은 국토교통부에서 내려온 지침의 압박에 따라 공시지가를 100%씩 올렸다고 주장했다. 이에 대해 국토교통부에서는 단지 일부 예시를 제공하였다고 해명했다. 그러나 한국감정원의 감정평가사들이 국토부에서 내려준 공문에 있는 예시를 예시로 받아들였겠냐며 반론이 쏟아졌다.

공시지가에 이어 아파트 공시가격도 폭등했다. 2019년 서울의 평균 공시가격 상승률은 14%이며, 일부 단지들은 40% 이상 폭등하기도 했다. 공시가격이 40% 인상될 경우, 보유세는 50% 인상된다.




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