부동산 재테크로 살아남기

인터넷 등기 신청하면 등기비용이 반값된다? (2)

작성일 작성자 강산

 

    (1편에 이어서 계속)

 

 - 개인들이 직접 부동산등기 전자신청(인터넷 등기)을 하는 것에 어떤 제약이 있는가?

 

    부동산 등기에는 소유권이전등기, 근저당권등기(설정·말소·이전·채무인수), 전세권등기(설정·말소),

    지상권등기(설정·말소) 등이 있다. 소유권이전등기도 등기원인이 매매·상속·증여·경락 등 다양하다.

    이 중에서 우리가 주변에서 가장 흔하게 접할 수 있는 부동산등기는 매매로 인한 소유권이전등기다.

 

    매매로 인한 소유권이전등기에는 매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람)이 있다. 매매의 경우 

    매수인이 매도인의 협조(등기필요서류 인계)를 얻어 소유권이전등기를 하며, 보통 법무사에게 등기

    업무를 위임한다. 경우에 따라 법무사에게 맡기지 않고 직접 등기를 하는 용감한 매수인도 있다. 

 

    그런데 이때 매수인이 매도인의 협조를 얻어 부동산등기 전자신청(인터넷 등기)를 하려 한다면   

    어떻게 될까? 법무사/변호사에게 맡기지 않고 개인들이 직접 인터넷 등기를 할 수 있는가?

    실제에 있어 매도인·매수인과 같은 개인들이 직접 하기에 여러 제약이 있다면 어떤 것들이 있는가?

 

    개인들(매도인과 매수인)이 직접 부동산등기 전자신청(인터넷 등기)를 하는 경우  

 

    1)매도인이 과거의 등기필증을 대체하는 등기필정보를 반드시 가지고 있어야 한다.

       등기필정보는 인터넷등기가 가능하게 된 2006년부터 등기필증을 대체하면서 보급되기 시작했다.

       물론 아직도 등기필증 보유자가 많으며 등기필정보가 등기필증을 완전히 대체하기에는 많은

       시간이 걸릴 것이다. 그런데 매매에서 매도인이 등기필정보가 없고 등기필증을 갖고 있다면

       인터넷 등기를 할 수 없다.

 

       물론 법무사/변호사에게 인터넷 등기를 맡기면 등기필정보가 없어도 된다.

 

    2)개인들이 이사 당일(잔금 지불일) 직접 인터넷 등기를 하는 것은 서울지역만 가능하다. 

       등기를 하려면 반드시 등록세를 납부해야 등기신청을 할 수 있다. 인터넷 등기에서도

       등록세 납부 사실을 증명하는 등록세영수필확인서가 정부행정전산망에 연계되어서 첨부서면으로

       제출되어야 한다. 그러나 이것은 현재 서울지역만 가능하다. 서울은 서울시 E-TAX 시스템에서

       등록세를 온라인 납부해야 된다. 경기도 지역은 해당 관청에서 등록세 납부 고지서를 발급받은

       다음 은행ATM기로 납부해야 하며, 이 경우 납부 후 10일이 지나야 부동산등기 전자신청(인터넷

       신청)이 가능하다. 다른 지방도 경기도와 비슷한 상황일 것이다. 등록세를 은행 창구에서 직접

       납부했다면 개인들이 직접 인터넷 등기를 할 수 없다.

 

       물론 법무사/변호사에게 인터넷 등기를 맡기면 은행 창구에서 등록세를 납부해도 된다.

 

    3)개인들이 직접 인터넷 등기를 하려면 매도인과 매수인이 각각  등기소를 방문해

      사용자등록신청을 하고, 대법원 인터넷등기소에서 사용자등록을 해야 한다.

       매수인뿐만 아니라 매도인도 등기소에 직접 가서 사용자등록신청을 하고, 접수 후 10일 내에

       대법원 인터넷 등기소에서 사용자등록(유효기간 3년)을 해야 하나 매도인 입장에서는 번거로운

       일이다. 매매계약 당시 계약서에 차질없이 인터넷 등기가 될 수 있도록 전적으로 협조한다는 문구

       를 넣어 두어야 하지 않을까?

       또 개인들이 직접 인터넷 등기시 온라인상에서 등기신청서를 매수인이 작성할 때 매수인이 

       전자문서를 승인해 주어야 하므로 매수인의 협조가 필요하다.

 

       물론 법무사/변호사에게 인터넷 등기를 맡기면 매도인·매수인의 사용자등록은 필요없다.

 

 - 현재의 부동산등기 전자신청(인터넷 신청) 제도에 대한 평가

 

    이 제도는 부동산등기 절차를 더욱 간단하게, 더욱 신속하게 만들었고 준비서류도 많이 줄었다.

    무엇보다 세금(인지세는 제외), 국민주택채권할인액을 제외한 인지세(인지대)와 

    법무사/변호사 등기대행비용 등의 기타 비용을 최대 50% 이상 절감할 수 있게 되어 국민들의

    부담을 덜어 주었다. 참 좋은 제도라 할 수 있으나 법무사/변호사의 등기업무대행을 위주로 하여

   제도가 운영되고 있는 점은 아쉽다고 할 수 있다. 

  

    시간을 다투거나 복잡한 등기사건일 경우 개인들이 직접하는 것보다 법률과 등기 지식에 밝은

    법무사/변호사가 등기업무를 대행해 주는 것이 확실하고 안전한 면이 있습니다. 일종의 보험을

    들거나 안전장치를 해 놓는 것이라고 할 수도 있습니다. 그러나 시간에 쫓기지도 않고 복잡하지도

    않은 간단한 등기인 경우에는 개인들이 직접 할 수 있도록 길을 넓히는 것도 좋을 것입니다.

 

    지방에서 지방세를 온라인 납부할 수 있는 WeTAX 시스템을 이용해도 인터넷 등기시 행정정보

    공동이용에 문제가 없도록 시스템이 빠르게 개선되기를 희망하며, 기존에 발급된 등기필증도

    소유자가 희망할 경우 등기필정보로 교체해 주는 제도 개선이 있었으면 좋겠다.

 

    현재의 제도는 개인들이 직접 인터넷 등기를 신청하기에는 너무 많은 제약이 따르고 있다.  

    그러나 경매 낙찰자가 직접 인터넷 등기하는 경우 등 경우에 따라 매우 유용할 수 있다. 

 

 - 부동산등기 전자신청(인터넷 신청) 학습 방법

    대법원 인터넷등기소 접속 ⇒ 최상단 '간편길잡이' 선택

    ⇒ 중앙에 있는 '동영상으로 알아보는 전자신청제도' 선택

    ⇒ 동영상 강의 수강(약 40분)

    ⇒ '부동산등기 전자신청 따라하기' 선택

    ⇒ 동영상 강의 수강(약 12분) 

 

 - 매도인·매수인이 직접 인터넷 등기를 하는 경우의 기본적인 진행순서

    1)금융기관(은행 홈페이지 등)에서 공인인증서 발급 

    2)등기소를 직접 방문해 사용자등록신청

    3)대법원 인터넷등기소에서 사용자등록

    4)서울은 서울시 E-TAX 시스템에서 등록세 납부

       경기도 등 지방은 해당 관청에서 등록세납부고지서를 발급받아 은행ATM기로 납부

       ⇒ 서울은 바로 인터넷 등기가 가능하고 경기도 등 지방은 납부 후 10일이 지나야 가능

    5)국민주택채권매입/할인

       국민주택채권매입과 할인은 우리, 기업, 하나, 신한, 농협중앙회에서 가능합니다.

       은행창구 납부 또는 은행 홈페이지에서 온라인상 매입/할인 모두 가능합니다.

       본드114(http://www.bond114.co.kr)에서 오늘의 국민주택채권 은행할인율을 확인할 수 있다.
    6)대법원 인터넷등기소 전자신청 사용자인증

    7)인터넷 등기신청 

       ①신청서 기재사항 입력(1~3단계)
       ②행정정보공동연계 요청

          첨부서면 중 행정기관에서 발급받을 수 있는 문서는 행정정보공동연계 요청으로

          온라인상에서 신청/발급 처리된다.
       ③첨부서면 등록

          첨부서면은 PDF 파일 형태의 전자문서로 온라인 상에서 제출
       ④등기필정보 입력

       ⑤신청인/대리인 입력

          신청사항 승인자(매도인) 지정
       ⑥신청사항 승인

          신청사항 승인자(매도인)가 로그인해 매매계약서에 전자서명하여 승인한 다음

          신청서에도 전자서명하여 승인한다.
       ⑦신청수수료 전자결제

          신용카드/계좌이체/휴대폰결제/선불전자지급수단 중 택일
       ⑧신청서 전자적 제출/접수

    8)처리완료 확인

       등기관이 등기신청건 처리를 완료했는지 등기신청 처리내역 조회로 확인한다.
    9)등기필정보등의 전자수령

       ⇒ 대법원 인터넷등기소에서 업무처리가 끝나면 등기필정보, 등기완료통지서를 전자수령한다.

 

 

결국 등기비용이 반값이 된다는 말은 등록세·교육세·농특세·국민주택채권할인액을 제외한 기타 비용이

반값이 된다는 말에 불과합니다. 등록세 등을 포함하면 결코 반값이 될 수 없습니다. 이 점은 오해가

없어야 하겠습니다. 하지만 등록세·채권할인액 등을 뺀 기타 비용은 확실히 반값이 됩니다.

  

 

■ 글쓴이 : 강산 (land2005@hanmail.net, land2012@naver.com)
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