아파트 매매 전월세 & 부동산

익산 어양동 센트럴파크 분양권(오피스텔 세금 유의사항)

작성일 작성자 공인중개사


익산 중앙체육공원 옆 어양 센트럴파크는 2020년 05월 완공예정이지요

어양동 센트럴파크는 101동이 도시형 생활주택, 102동이 오피스텔로 분양이 되었는데요,


부동산 중 도시형 생활주택과 오피스텔은 적은 금액으로 투자하기가 좋지만

오피스텔의 경우 세금이 조금 복잡한 부동산 입니다,


우리나라 세법은 실질과세의 원칙을 따르지요

오피스텔이라고 해도 주거용으로 사용하면 주택으로 보고

업무용으로 이용하면 업무시설로 봐서 과세합니다~ *



오피스텔은 분양공급 자체가 부가가치세 과세 대상이기 때문에 업무용, 주거용 구분없이

분양가액에 부가세를 포함해서 분양하는데요,

☞ 오피스텔을 업무시설로 사용하는 경우 총 분양가격 중 건물가격의 10%(부가세)는

환급신청을 해서 환급받으실 수 있어요,

(단, 건설회사와 분양계약을 체결후 20일 이내에 일반 임대사업자 등록을 하셔야 합니다,

만약 사업자 등록이 늦어지게 되면 부가세는 환급 받기가 어렵습니다)


부가가치세 환입 소멸 기간은 10년 이예요~

오피스텔을 분양받을 때 환급받았던 부가가치세는

오피스텔 수분양자가 일반 임대사업자 등록을 하고 10년간 임대를 하게되면

환급받았던 부가세는 종료가 됩니다~

(임대사업을 하다가 중간(5년 임대시)에 매매를 하게 되면

남은 5년에 대한 부가세분이 발생합니다)


2020년 05월 입주를 앞두고 있는 익산시 어양동 센트럴파크는 101동은 도시형 생활주택, 102동은 오피스텔 이예요~


★ 사용의 용도가 중요한 오피스텔의 경우는 취득시의 취득세와

보유시의 재산세, 종합부동산세, 그리고 양도시의 양도소득세와 부가세를 유의하셔야 해요


오피스텔은 사무실 용도로 쓰면 상업용 건물이 되고,

주택 용도로 쓰면 주택으로 분류됩니다.


1. 오피스텔은 주택으로 구입하는가 사무용으로 쓰이는가에 따라

부가가치세를 환급받을 수 있는지의 여부가 달라집니다.

- 오피스텔을 사무용으로 사용하는 경우 토지와 건물을 사게 되는 것으로

건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다

(이 경우 사업자 등록시기가 늦게 되면 매입 세액 공제를 못 받을 수 있으니

분양계약과 동시에 조기 환급 신청을 하는 것이 유리합니다)


- 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 부가가치세를 환급 받을 수 없습니다.

(이 경우 오피스텔을 주택 임대사업자로 신고하면 취득세를 감면 받을 수 있고

 보유시 종합부동산에도 절감할 수 있으며 오피스텔을 제외한 실제 보유하고 있는 주택에 대해서도

1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다~)


여기서, 부가가치세란 무엇일까요?

거래별로 재화나 용영에 생성되는 부가가치(마진)에 부과되는 조세로 간접세의 일종입니다.

우리나라에서는 재화나 용역의 최종가격의 10%가 과세되는데요,

부동산에서는 주택이나 토지를 살때 별도의 부가가치세 없이 거래되는 것에 반해

상가나 오피스텔을 거래시 부가세가 들어가며,

부가세는 토지를 제외한 건물분의 10%가 발생이 됩니다.


☆ 익산 어양 센트럴파크도 같은 평형 분양시 도시형 생활주택과 오피스텔은 공급면적이 차이가 보이지요

(오피스텔은 부가세가 있어 분양 가격도 약간의 차이가 있어요)


2. 오피스텔을 사무용으로 쓰는 경우 상업용 건물 임대 사업자에 해당하므로

임대소득에 대하여 부가가치세를 내야 하는데요,

이 경우 임대료 뿐만 아니라 보증금에 대해서도 간주 임대료를 내는 것에 유의해야 합니다.

이 임대소득은 다른 근로소득이나 사업소득과 합산되어 종합소득세에 영향이 갈 수도 있으니

소득이 많은 분은 오피스텔 구입시 배우자나 자녀 등과 공동명의로

취득하는 방법도 절세할 수 있는 방법 중 하나입니다


오피스텔을 주택으로 사용하는 경우 소형 오피스텔은 임대소득에 대한 부가가치세 부담은 없습니다.

다만 주택 임대소득에 대한 소득세를 내게 됩니다.

(단, 오피스텔을 사무실 용도로 사용하다가 주거용으로 전환하는 경우,

오피스텔이 과세에서 면세로 전환되는 것이므로

구입 시 이미 환급받은 부가가치세를 다시 내야 하는 경우가 발생합니다.)


3. 오피스텔 처분시 사무용으로 사용하는 오피스텔의 매매시

취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세가 과세되며

건물 분에 해당하는 만큼 부가가치세가 과세됩니다.

(단, 포괄 양수되는 방법을 통해 부가가치세를 절세할 수 있는 방법이 있습니다.)


주거용 오피스텔의 매매 시에 오피스텔은 주택으로 판단합니다.

다른 주택이 없다면 오피스텔이 1세대 1주택이 되어 9억까지 비과세가 가능하지만

배우자나 가족 세대원 중에 다른 주택을 소유한 경우에는 그 주택과 합산하여 판단합니다.


☞포괄양도양수란 무엇일까요.

매수자가 매도인이 하고 있는 사업의 업종을 그대로 인수받는 경우 인데요,

명의만 바뀌는 거고 사업의 업종은 동일하게 가는 거면 부가세가 발생하지 않아요



세법을 보면 부가세는 우선 납부하고 나중에 돌려받도록 되어 있습니다.

매도인이 상가나 오피스텔을 팔고 25일 이내에 폐업신고를 하고 부가세 10%를 세무서에 납부합니다.

매수인은 상가나 오피스텔을 매수할때 20일 이내에 사업자 등록신청을 하는데요,

매수인이 매도인이 제출한 부가세 세금계산서를 제출하면 부가세를 환급받게 됩니다.


매수인은 부가세가 포함된 금액을 매도인에게 입금 

매도인은 부가세를 세무서에 납부

- 매수인은 부가세 환급신청을 해서 다시 돌려받게 되는,


이렇게 실익이 없는 절차를 없애기 위해서 포괄양도양수 계약제도가 있어요,

포괄양도양수 계약서를 제출하면 부가세를 납부, 다시 환급 받는 절차를 생략할 수 있습니다


단, 포괄양도양수의 계약시 - 매도인과 매수자 사업자의 유형이 동일해야 합니다.

매도인이 일반사업자이고 매수인이 간이과세자라면 성립되지 않습니다.

매도인이 일반 사업자이면 매수인도 일반 사업자,

매도인이 간이과세자라면 매수인도 간이과세자여야 해요.


☆ 상가나 오피스텔 매매시 매도인이 임대사업자이면

매수인도 임대사업자여야 포괄양도양수가 가능하겠지요.

상가나 오피스텔을 임대사업자로 등록시 10년이상 유지하여야 합니다.

중간에 매도한다면 환급받은 부가가치세가 발생하게 됩니다~ *





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