덕은 에일린의뜰 풍부한 배후수요



상업시설이든 주거 시설이든 부동산 상품들은 무엇보다도 입지 환경이 아주 중요한 부분입니다.

입지가 좋아야 수요가 몰리고 그래야 공실률이 적고 이용하는 사람들이 많은데요. 이런 환경들은 떼려야 뗄 수 없는 조건이라고 생각이 되는 부분입니다. 또한 단지 내에 위치하는 상업시설들은 입주민들의 고정 수요를 얻고 주변의 배후수요까지 확보할 수 있어야 하기 때문에 아주 중요한데요.


아파트나 주거 상품의 입지가 좋은 곳은 인기가 많으며 그런 곳의 상업시설 역시 큰 장점을 갖추고 있는 곳이라고 할 수 있습니다. 그래서 이런 곳들을 선호하는 분들도 많이 계실 것 같은데요. 오늘은 이곳 덕은 에일린의뜰에 대해서 이야기를 할 예정입니다. 좋은 입지 환경과 배후수요를 얻을 수 있어 공실에 대한 걱정 없이 투자는 물론 실수요 목적으로도 아주 좋은 곳이라고 할 수 있을 것 같습니다.




먼저 이곳 사업지에 대해서 알아보겠습니다.

이곳은 IS 동서에서 시공을 할 예정인데요. 글로벌 그룹으로서 성장하고 있는 이곳은 국내외 공장과 건설 현장에서 첨단 기술과 분야별 협력을 통한 시너지 효과를 극대화 함으로서 다양한 프로젝트들을 성공적으로 진행하고 있는 곳입니다.


오직 실력만으로 인정을 받아오고 있는 곳으로서 우수한 시공 능력을 보여주고 있는데요. 2019년 시공 능력 평가 31위에 랭크되어있으며 주택도시 보증 등급 AAA 등급, 기업 신용평가등급 A+ 등급을 받고 있습니다. 또한 전국적으로 다양한 분야에서 능력을 인정받고 있으며 우수한 실적을 보유하고 있는 곳으로서 믿을 수 있는 시공사라고 할 수 있습니다.





이곳 시공사에서 진행하는 덕은 에일린의뜰은 365일 햇살이 비치는 집, 행복을 노래하는 집을 생각하며 만든 아이에스 동서의 아파트 브랜드입니다. 자연 친화적인 시공 능력과 평판으로 더욱 믿을 수 있는 브랜드로 휴먼 디자인을 지향하는 아이에스 동서의 아파트 철학을 담고 있는 곳입니다.


건강을 고려한 삶을 위한 공간과 행복한 공간, 홈네트워크 시스템 들을 통한 편리한 공간 등을 실현할 수 있는 공간으로 계획을 하고 있습니다. 자연의 바람과 초원의 향기를 맡으며 숨 쉬고 청정 시공의 웰빙 시스템으로 건강까지 배려할 수 있는 삶의 공간을 만들기 위해서 노령하고 있으며 집 안팎에서 원격으로 제어하고 이용할 수 있는 홈네트워크 시스템을 통해서 1년 내내 안전하고 편리한 생활을 할 수 있도록 실현하는 공간으로 계획합니다.





그런 덕은 에일린의뜰은 더욱 풍부한 배후수요를 흡수할 수 있고 단지 내 입주민들의 고정 수요까지 확보할 수 있는 환경을 갖추고 있는데요. 고양 덕은도시개발 구역 주상복합용지에 위치하는 이곳 사업지는 지하 2층부터 지상 27층까지 2개 동으로 구성이 된다고 합니다.


세대수는 206세대이며 주차 대수는 공동주택 316대, 근린생활시설 32대로 총

348대를 공급할 예정이라고 합니다. 공동주택은 106A 타입과 B 타입으로 구성이 되며 중대형의 평형 타입 2가지로 넉넉한 주거 공간을 원하는 분들의 니즈를 충족시킬 수 있는 공간입니다. 근린생활시설은 지상 1~2층에 위치하고 있으며 약 4,285제곱 미터의 공간을 공급할 예정입니다.





이곳 사업지가 위치하고 있는 덕은지구의 경우 서울 진입에 있어서 관문 지역인데요. 굉장한 호재를 누릴 수 있는 곳이라고 할 수 있습니다. 서울의 직주 근접과 주요 간접 도로로의 진출입이 아주 용이하다는 조건과 입지 환경을 갖추고 있기 때문에 굉장히 좋은 입지인데요. 한강과 대규모의 공원을 조망할 수 있으며 이곳을 이용하는 유동인구의 배후 수요까지 함께 누릴 수 있는 상권 입지를 갖추고 있습니다.


또 사통팔달의 교통망을 갖추고 있어 접근성이 아주 좋다는 프리미엄을 가지고 있는 곳입니다. 특급 조망권을 확보하고 있으며 덕은지구의 최남단에 위치하고 있다는 위치적 특성으로 한강을 조망할 수 있다는 장점이 있으며 약 66만평의 대규모 공원이 인접하고 있습니다. 또한 단지 연접한 약 8천평의 근린공원이 조성이 되어있는 등의 여유롭고 쾌적한 자연환경으로 수요를 확보할 수 있을 것입니다.





또한 쾌속 교통망을 갖추고 있어 편리한 교통망을 이용할 수 있다는 점도 장점입니다.

강변북로 및 자유로가 직접 연결되어 있으며 제2자유로, 올림픽대로 등의 주요 도로로의 진출입도 용이하여 광역적인 교통망을 갖추고 있습니다. 여기에 서울 - 문산간 고속도로가 내년에 완공 예정이 있으며 올림픽대교가 2021년 완공 예정입니다. 또 서부간선도로 지하화 계획이 진행 중에 있어 더욱 편리한 교통망을 갖출 것입니다. 여기에 덕은지구 내에서는 버스 정류장 14개소, 택시정류장 2개소가 신설될 예정으로 더욱 편리하게 이용할 수 있으며 원종 - 홍대선 덕은역이 신설 추진 중에 있어 대중교통 여건도 더 개선될 예정이라고 합니다. 때문에 이곳 주변으로 이동할 수 있는 방법이 다양해지고 편리해지고 있어 그에 대한 호재를 누릴 수 있을 것이라고 생각이 됩니다.



이와 함께 풍부한 배후수요를 갖추고 있는 곳인데요. 상암 DMC, 옛 국방대 부지 30만 제곱미터와 이어지는 미디어 복합타운이 조성될 예정이며 이곳 덕은지구가 개발 완료가 되면 주거 1만 2천여 명과 근로 2만여 명이 상주하는 것으로 예상하고 있습니다. 또 덕은지구와 옛 국방대 부지를 포함해 총 7,200여 세대를 배후수요로 확보하고 있습니다. 사업지 인근으로는 12새의 업무 시설과 근린공원 유동인구의 수요를 독점할 수 있는 입지를 가지고 있어 여러 가지로 호재라고 할 수 있습니다. 이런 풍부한 배후수요를 통해서 상업시설 역시 많은 수요를 확보할 수 있을 것이라고 예상됩니다.





이런 풍부한 프리미엄을 갖추고 있는 이곳 덕은지구는 여러 개발 호재를 갖추고 있습니다. 고양 덕은 도시개발사업을 진행하며 경기도 고양시 덕양구 덕은동 일원을 개발 조성할 예정이라고 하는데요. 올해 말까지 개발을 진행할 예정이라고 합니다. 내부에는 주거 용지와 근린생활시설, 상업용지, 기반 시설 용지, 기타 시설 용지 등을 계획하고 있으며 약 19만평 규모의 자족기능 미디어밸리 조성 사업을 펼칠 예정이라고 합니다.


상주인구가 약 1.2만명, 4천8백여 세대 및 미디어밸리 근로자 약 2만명이 상주할 것이라고 예상이 되고 있기 때문에 이에 대한 배후수요 확보가 매우 좋을 것이라고 생각이 되는데요. 여기에 여러 가지 장점이 있기 때문에 상업시설을 운영하는 데에 있어서 장점이 매우 크다고 할 수 있습니다.





덕은 에일린의뜰은 다양한 프리미엄을 갖추고 있는 곳이기 때문에 아주 장점이 많습니다. 주거와 업무, 공원, 한강 등에서 몰리는 수요를 흡수할 수 있는 이곳은 6가지나 되는 프리미엄을 갖추고 있는 곳이었는데요. 초특급의 교통망과 7일 상권, 항아리 상권, 비즈니스 상권, 희소성, 3면 개방형의 상업시설로서 풍부한 호재를 누릴 수 있는 곳이라고 할 수 있습니다. 이런 풍부한 프리미엄을 갖추고 있는 이곳 상업시설에 대해서 좀 더 자세하게 알아보겠습니다.


투자적인 목적으로 수익형 부동산을 찾는 분들이 아주 많이 계시는데요. 입지가 좋은 상업시설 역시 공실률이 적고 인기 있는 상품이라고 할 수 있습니다. 특히나 상업시설을 운영하기 좋은 조건을 갖추고 있는 곳이기 때문에 더더욱 투자적인 목적으로도 실수요 목적을 가지고 있는 사업자분들에게도 좋은 조건이라고 할 수 있겠습니다.





먼저 총 7.200여 세대의 주거 수요를 흡수하고 2만여 근로자를 품고 있는 항아리 상권으로 수요가 몰리는 곳이라고 할 수 있습니다. 인근의 12개 업무 단지와 주거, 공원, 한강까지 여러 수요를 확보할 수 있는 위치인데요. 덕은지구 내의 수요와 옛 국방대 부지의 수요까지 약 12,000여명과 인근 12개 업무 단지의 약 20,000여명, 3면 개방형 상업시설에서 흡수할 수 있는 한강과 공원의 유동인구와 플러스 알파 수요까지 확보할 수 있어 항아리 상권을 유지할 수 있습니다. 항아리 상권은 특정한 지역에서 상권이 한정되어 있지만 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않기 때문에 걱정 없이 운영할 수 있는 상권입니다. 물이 넘치는 항아리처럼 수요가 공급을 초과하고 있어 역세권 상권만큼이나 선호성이 높은 상권이라고 할 수 있습니다.





또한 이곳 덕은지구의 상업용지 비율이 상대적으로 적기 때문에 상업시설의 희소성을 갖추고 있는데요. 주요 신도시와 택지 개발 지구 상업용지들과 비교했을 때 약 1.3%의 비율을 가지고 있어 희소성이 매우 높은 곳이라고 할 수 있습니다. 주변의 다른 지역들을 살펴보면 지축지구는 세대 당 1.37PY, 인구 당 0.55PY이며 삼송지구는 세대 당 1.49PY, 인구 당 0.58PY, 향동지구는 세대 당 1.50PY, 인구 당 0.58PY를 가지고 있습니다. 하지만 이곳 덕은지구의 경우 세대 당 0.54PY, 인구 당 0.21PY 정도밖에 되지 않아 상당히 희소성이 있습니다. 적은 상업시설이기 때문에 그만큼 이곳 상업시설을 이용할 수 있는 확률이 높아지고 경쟁력이 있다고 할 수 있습니다.





여기에 덕은지구는 서울과 도로 하나 거리에 있기 대문에 서울의 완성된 인프라를 함께 공유할 수 있는 서울 생활권을 가지고 있습니다. 그만큼 서울과 가까운 접근성을 두고 있어 이곳을 찾는 수요가 상당할 것이라고 생각되며 생활권과 교통, 인프라 등을 업고 각종 호재를 누릴 수 있는 곳이라고 할 수 있습니다.


그 때문에 앞으로의 미래 가치가 매우 높아질 것이라고 예상해 볼 수 있으며 상업시설은 물론 주거 환경을 누리기 위해서 더욱 많은 수요를 확보할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 여기에 인근의 서울권 교통망이 더욱 추가 확충될 예정으로 더욱 좋은 서울 접근성을 향상시킬 수 있습니다. 이로 인한 개발 호재를 직/간접적으로 누릴 수 있는 지역이라고 할 수 있습니다. 월드컵 대교, 서부간선도로 지하화, 원종-홍대선 개발 계획 등으로 인한 수혜를 입을 수 있는 곳입니다.





덕은 에일린의뜰의 경우에는 다양한 엠디 구성을 하고 있는 곳입니다. 입주민들의 니즈를 충족시켜줄 수 있는 필수 업종들은 물론이고 인근의 배후수요들을 견인할 수 있는 트렌디한 업종들을 혼합한 엠디 구성으로 더욱 성공적인 상업시설을 구성할 예정입니다. 점포별로 위치를 구분하고 있어 차별화된 엠디 구성을 진행할 것이라고 합니다. 이로 인한 이곳의 상권 활성화는 더욱 활발해질 수 있다고 예상해볼 수 있는데요. 각각의 업종별로 공간을 구성하고 나누고 있어 더 효율적으로 운영을 할 수 있을 것이라고 생각됩니다. 층별로 엠디 공간을 구성하고 있으며 효율적인 공간 구성과 연계성으로 만족스러운 상권 활성화를 진행할 수 있을 것입니다.





덕은 에일린의뜰은 먼저 세 군데로 공간을 구성해 나누고 있습니다. F&B BAND ZONE과 LIFE STYLE ZONE, RETAIL ZONE 세 가지 공간으로 구성을 할 예정이라고 합니다. 먼저 F&B BAND ZONE의 경우 수요 흡입력이 강한 브랜드 업종들을 위주로 배치를 할 예정입니다. 메이저 카페와 패스트푸드 브랜드 등을 배치하여 더욱 많은 배후수요를 확보할 수 있도록 하며 공원과 한강 등의 유동인구 수요를 흡수할 수 있을 것이라고 생각됩니다.


또한 LIFE STYLE ZONE의 경우 공원과 연계해 트렌디한 쇼핑 공간으로 구성할 예정이라고 합니다. 레포츠 숍과 서점, 생활용품점 등의 공간으로 구성을 하며 주변의 여러 배후수요의 니즈를 충족시킬 만한 공간으로 구성할 예정이라고 합니다. 또 RETAIL ZONE은 입주민들의 편의를 위한 근린형의 서비스 업종 위주로 구성하며 편의점, 약국, 케어샵 등의 공간들로 구성하여 편리하게 이용할 수 있도록 할 예정입니다.





2층의 경우에는 일정한 면적을 확보해야 하는 병/의원과 학원 업종 등을 추천하는데요. 입주민분들의 자녀 교육과 워라밸 트렌드를 반영해 취미형의 교육 시설 등을 이용할 수 있도록 구성하며 여러 메디컬 서비스까지 함께 이용할 수 있는 공간으로 구성할 계획이라고 합니다. 프랜차이즈 병/의원과 동물병원, 보습학원, 음악 학원 등 다양한 시설들을 연계할 수 있도록 하며 더욱 편리하고 자기 개발과 만족을 위한 다양한 시설들을 유치할 수 있도록 엠디 계획을 구성하고 있습니다. 층별로 공간별로 엠디 구성을 다양하게 진행을 하면서 더 효율적으로 상업시설을 이용할 수 있도록 계획을 하고 있으며 더 만족스러운 생활을 할 수 있을 것입니다.





창릉 3기 발표가 난 이후 투자수요에 대해서 관망을 해보아야 할 것이라고 보입니다. 또한 상암 DMC, 마곡지구 등의 인근 택지지구 내의 상업시설들의 임대 시세는 1층을 기준으로 평균 임대 수익률이 4.2% 수준을 보이고 있습니다. 2층 기준으로는 평균 4.4% 수준을 보여주고 있는데요. 덕은지구의 신규 상업시설의 경우 인근의 택지지구 평균 보증금 및 평당 임대료를 적용하는 경우 예상 임대수익률이 약 3% 정도 수준입니다. 인근의 평균 수익률에 비해서 현저히 떨어지는 수준을 보이고 있는데요. 독점성과 희소성을 갖추고 있어 걱정을 줄일 수 있습니다.





여러 가지 개발 계획들이 완료가 되고 나면 뛰어난 호재와 인프라를 갖출 수 있으며 프리미엄으로 인한 호재를 많이 누릴 수 있는데요. 그로 인한 미래 가치 상승까지도 생각해볼 수 있습니다. 어떤 업종을 구성하든 그에 대해서 제대로 누릴 수 있도록 엠디 구성까지 철저하게 할 계획이기 때문에 여러 호재들을 생각해볼 수 있습니다. 특히나 입주민들의 고정 수요가 확실하게 있기 때문에 걱정 없이 운영할 수 있는 조건을 갖추고 있는데요. 차별화된 엠디 구성과 인프라 등으로 상권이 더욱 활성화될 수 있는 구성이라고 할 수 있습니다.






특히나 1인 가구가 증가하고 세대 구성원이 줄어드는 상황에서 중소형의 선호도가 아주 높은 모습을 보이고 있는데요. 이런 상황에서 조금 넓은 평형대를 선호하는 수요자들의 니즈를 충족시킬만한 상품이 적다는 것이 이곳의 장점이 될 수 있습니다. 넓은 평형대로 구성하여 대형 평형을 선호하는 수요자들의 니즈를 충족시키고 좋은 시설들로 구성하여 선호하는 입지로 계획하고 있는데요. 그로 인해서 이곳의 차별성이 주어지며 그로 인한 호재를 함께 생각해볼 수 있을 것이라고 보입니다.


때문에 이곳을 찾는 수요가 늘어나고 고정 수요가 확보되면서 더 많은 투자자들과 실수요자들의 이목을 집중시킬 수 있을 것이라고 생각이 되는 부분입니다. 더욱더 상권을 활성화시킬 수 있도록 하며 공실률을 더욱 줄일 수 있을 것이라고 예상됩니다. 다양한 시설들이 존재해 흡인력이 상당하며 수요를 많이 불러 모을 수 있는 엠디 구성으로 만족스러운 시설을 이용할 수 있을 것입니다.





또한 주변의 여러 시설들과 입지 환경을 언급했는데요. 단지 바로 옆으로 이어지는 대규모의 근린공원과 한강 등으로 이곳에서는 고정 수요와 풍부한 배후수요를 함께 가지고 있다는 특징이 있습니다. 그래서 특정 시간에만 잘 되는 반짝 상권이 아닌 주 7일 상권으로서 더욱 가치가 높은데요.


1년 365일 항상 수요가 높은 상권으로서 더욱 만족스러운 가치를 보여주고 있습니다. 상업시설이기 때문에 항상 수요가 넘쳐나는 상권이 당연히 가치가 높은 상권이라고 할 수 있습니다. 그래서 주 7일 상권을 선호하는 경향이 있는데요. 그런 수요를 충족시킬 수 있는 조건을 가지고 있기 때문에 높은 희소성과 유동인구 흡수력 등으로 인한 지역 내의 랜드마크로서 부상할 수 있는 조건을 갖추고 있는 곳입니다. 그만큼 믿을 수 있는 상권이라고 할 수 있겠죠.





덕은 에일린의뜰은 3면이 개방형으로 구성된 상업시설이기 때문에 다른 곳에서도 눈에 듸는 가시성을 가지고 있습니다. 수요를 견인할 수 있는 환경으로 더욱 많은 수요를 모을 수 있을 것이라고 기대가 되는데요. 3면이 개방형이며 1,2층에 모여있기 때문에 주변에서 지나가더라도 한 번 더 보게 되며 그로 인한 수요까지 생각해볼 수 있겠습니다. 또 접근성이 좋기 때문에 또 하나의 만남의 장소로서 이용이 될 수 있을 것이라고 생각이 되는데요.


연계성도 좋기 때문에 주변의 공원, 한강 등을 이용하다 쇼핑시설, 식당, 문화 등을 이용하기 위해서 넘어오는 수요까지 함께 기대해볼 수 있겠습니다. 주변 택지지구에 비해서 낮은 상업시설 비율로 이곳의 희소성은 더욱 높은데요. 때문에 더 많은 수요를 모을 수 있는 상권이 형성이 되는 것입니다.





여기에 상암 DMC와 마곡, 여의도의 뒤를 잇는 신 업무 벨트와 인접하고 있는 위치로 역대급의 비즈니스 상권을 형성할 수 있는데요. 풍부한 배후수요를 통해서 이를 이용한 상업시설 활용도도 매우 높을 것이라고 생각됩니다. 업무에 필요한 각종 사무 용품이나 문구류들 혹은 여러 식당 등 다양한 시설들을 통해서 비즈니스 상권을 이용하는 수요자들의 니즈를 만족시킬 수 있을 것이라고 생각이 되는데요. 여러 가지로 특장점을 가지고 있는 곳이라고 생각이 되며 그로 인한 호재들을 생각해볼 수 있습니다. 다양한 프리미엄들을 생각해볼 수 있는 곳으로서 편리한 환경과 여러 가지 조건들이 갖춰져 있는 곳이었습니다. 이와 함께 더 나은 환경을 만들기 위해서 개선하는 부분들도 많아 더욱 장점이 부각되는데요.





난지물 재생센터로 이어지는 오수중계펌프 사업장이 이곳 사업지의 남동쪽에 위치하고 있습니다. 이로 인해서 기피 시설이 인근에 접하고 있다는 단점이 생길 수 있는데요. 이를 해결하기 위해서 펌프시설들을 지하화하는 설계로 진행을 하고 있어 직접적으로 피해가 발생하지 않도록 계획을 하고 있습니다. 혹시나 하는 피해가 생기지 않도록 사전에 방지할 수 있는 계획을 마련하고 있기 때문에 더욱 안심할 수 있습니다.


때문에 이로 인한 불편함 없이 생활할 수 있을 것이라고 생각이 되는데요. 이와 함께 또 한 가지 걱정이 되는 부분이 있습니다. 바로 사업지가 입주 예정인 22년 10월경에는 이곳 덕은지구의 초중고교가 개교될 시기가 아직 미정이라는 부분인데요. 이런 부분을 해결하기 위해서 개교 이전에 입주가 시작되면 사업주 차원에서 대책을 마련하고 협의를 논의하는 중이라고 합니다.





확실한 해결책을 내놓기 위해서 노력 중이라고 하니 수요자의 입장에서는 아주 안심되는 부분이라고 할 수 있습니다. 확실하게 안심하고 생활할 수 있는 환경을 만들기 위해서 노력하고 있기 때문에 더욱 믿을 수 있는 곳이라고 생각이 되는데요. 그래서 더욱 안심이 되고 이곳을 찾는 수요가 더 늘어날 수 있다고 생각이 됩니다. 특히나 더욱 높은 가치를 마련할 수 있는 기회라고 생각이 드네요.


좋은 입지 환경을 가지고 있으면서 프리미엄까지 누릴 수 있는 기회는 누구나 선호할만한 조건이라고 할 수 있습니다. 때문에 덕은 에일린의뜰을 찾는 분들이 많고 상업시설에 대한 관심도 더욱 높아질 수 있는데요. 투자적인 목적은 물론이고 실 사용을 목적으로 하는 경우에도 마찬가지로 득이 될 수 있는 환경을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 잘 알아보시고 진행을 해보신다면 좋은 결과를 얻을 수 있을거 같네요.




※본 포스팅은 업체의 자료를 받아 작성되었음을 알려드립니다



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